El incremento en el avalúo catastral influye directamente en el cambio de tarifas e incrementos en el cobro del impuesto predial. Por eso, la capacidad de pago de las familias debe convertirse en un criterio central en el avalúo catastral.

Avalúo catastral  

En los últimos años la ciudad ha experimentado incrementos en el avalúo catastral lo que a su vez ha conllevado a significativos aumentos en el impuesto predial. Es por ello que es importante poner en la agenda pública este problema que ha influido de manera negativa en los ingresos de las familias bogotanas; sin olvidar que dicho impuesto no deja de ser importante para la financiación de las políticas públicas, pues es el segundo más importante de los ingresos corrientes de la Capital de la República. 

Para el año 2020, según el Censo Inmobiliario 2020, realizado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital –UAECD-, Bogotá cuenta con 2 millones 681 mil predios entre los que se encuentran 2 millones 623 mil como predios urbanos y 58.482 como predios rurales. La concentración de predios urbanos se encuentra en los estratos 2, 3 y 4 que sumados representan Un millón 747 mil predios. Es decir, 66,6% de los predios urbanos residenciales. 

Para este año, 2 millones 102 predios tuvieron incremento en el avalúo. Es decir, el 78,41% del total de predios que tiene Bogotá tuvo un incremento, el 14,89% presentó una reducción y el 6,70% no presentó variación. 

En cuanto a los predios de uso residencial¹, un millón 856 mil incrementaron su avalúo, 35.708 predios rurales y un millón 821 mil urbanos. Algunos casos de estudio evidencian que los incrementos estuvieron por encima del 20%. En localidad de Fontibón -UPZ San Pablo- 2.329 predios tuvieron incrementos por encima de 21,37%. Para el caso de Ciudad Bolívar –UPZ Monte Blanco- 723 predios experimentaron incrementos por encima de 36,60%, y en la -UPZ El Tesoro – 4.365 predios tuvieron incrementos por encima de 22,92%. En cuanto a la localidad Usme –UPZ La Flora-  2.436 predios incrementaron por encima de 23,80%.

De acuerdo a lo anterior, dichas localidades tienen un porcentaje de hogares sin capacidad de pago de entre el 9,74% y el 55,98%², lo que demuestra que los cálculos de los avalúos catastrales, principalmente para los predios de uso residencial, son injustos e inequitativos, así como la metodología de actualización que se aplica sobre las características físicas, jurídicas y económicas del predio. 

En cuanto al componente físico, este actualiza las características físicas de los predios: áreas de terreno, construcción, usos, calificación y destino económico. El Componente jurídico, consiste en la actualización jurídica de los predios de la ciudad a través de la información provista por la Superintendencia de Notariado y Registro (SNR). El componente económico se basa en el uso de técnicas valuatorias masivas definidas en la normatividad expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi –IGAC-. Sin embargo, por la gran variedad de características de los predios de Bogotá, la determinación del valor del terreno y de la construcción no se realiza a través de las mismas técnicas. 

En este punto, es necesario subrayar que los principales elementos que se aplican para determinar dichas diferencias son la información disponible en el mercado y las características físicas de los predios. El método más usado por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital –UAECD- es el de Comparación de Mercado el cual consiste en la valoración de un predio a partir del análisis cuantitativo del valor de las ofertas de predios similares. Es decir, el gran determinante, es el mercado inmobiliario de la ciudad. 

Impuesto Predial 

El marco tarifario, para el cobro del impuesto predial, se determinó para los predios de estratos 1, 2 y 3, que tuvieran un avalúo de hasta 135 SMMLV, una tarifa no superior al 3 por mil. Para los demás predios residenciales y no residenciales se fijaron treinta rangos para tarifas entre 5,5 por mil hasta 11,3 por mil. Sumado a esto, se estableció un límite de incremento del impuesto ajustado del año anterior de hasta el 100% para predios urbanos residenciales de los estratos 4, 5 y 6 y predios no residenciales, incluyendo los predios residenciales rurales y de hasta 25% para predios urbanos residenciales de los estratos 1,2 y 3 incluyendo predios rurales residenciales de todos los estratos.  

Para el año 2020, 2 millones 450 mil predios tendrán que pagar el predial en Bogotá de los cuales un millón 609 mil predios son residenciales y de acuerdo con los rangos tarifarios según información de la Secretaría de Hacienda Distrital –SHD- se encontró que: 603.175 predios tuvieron un incremento de entre 0 y 3,84, 701.018 predios entre 3,84 y 8,84, 8.994 predios entre 8,84 y 11,84, 55.021 predios entre 11,84 y 25, 2.726 predios entre 25 y 100 y 288 predios mayor a 100.

Así mismo se encontró que hubo una disminución en el cobro de este impuesto para 217.347 predios residenciales así: entre 0 y 3,84 para 109.170 predios, entre 3,84 y 8,84 para 62.365 predios, entre 8,84 y 11,84 para 17.591 predios, entre 11,84 y 25 para 16.141 predios y entre 25 y 100 para 12.080 predios.  Por último, 20.933 Predios no tuvieron variación en el cobro. 

En contraste con lo anterior, conviene recordar la difícil situación en cuanto a los ingresos de las familias bogotanas por efecto de la crisis COVID-19 pues será una gran limitante para cumplir con el pago del impuesto predial. Si bien es cierto, la ampliación de plazos para el pago permitirá que más ciudadanos puedan cumplir con esta obligación, habrá otros ciudadanos para los cuales será más difícil asumirla, por lo que el gobierno distrital deberá desarrollar más estrategias que permitan aliviar dichos pagos.

Tal como lo expresó, el Concejal Celio Nieves Herrera del Polo Democrático Alternativo, En primer lugar, Además de los esfuerzos realizados para poner límites al crecimiento del cobro del impuesto predial en Bogotá, la capacidad de pago debe ser un criterio determinante en la metodología para calcular el avalúo catastral en Bogotá para hablar de un impuesto completamente progresivo y equitativo con las familias de la capital de la República. 

En segundo lugar, La Administración Distrital deberá presentar el Proyecto de Acuerdo que permita poner límite al crecimiento del cobro del impuesto predial para la totalidad de predios de uso residencial. 

Por último, Teniendo en cuenta la grave situación de las familias Bogotanas producto del detrimento de sus ingresos por cuenta de la crisis generada por el COVID- 19, es importante que además de la ampliación en las fechas de pago, se realice un estudio que permita otorgar un beneficio diferencial para quienes será más difícil cumplir con el pago.

¹ La Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital tiene 9 clasificaciones de uso o grupo económico (Bodegas, Clínicas, Hospitales y Centros Médicos, Comercio, Hoteles (para el caso urbano), industria, oficinas y otros. Entre, bodegas, comercio, oficinas y otros se encuentran 231.422 predios urbanos.

² Índice de Capacidad de pago 2017 Bogotá y su área metropolitana